Dispositif Jeanbrun : le Statut du Bailleur Privé
Le nouveau cadre fiscal pour l'investissement locatif en France. Amortissement jusqu'à 5,5% par an, applicable au neuf et à l'ancien rénové.
Pourquoi un nouveau statut pour les bailleurs privés ?
Crise de la construction
Moins de 300 000 logements neufs construits en 2024 contre 435 000 en 2017. Le dispositif vise 50 000 logements locatifs supplémentaires par an.
Rénovation énergétique
Accélérer la sortie des passoires thermiques. Les travaux doivent permettre d'atteindre la classe A ou B au DPE après réalisation.
Fin du dispositif Pinel
Le Pinel a pris fin en décembre 2024. Le dispositif Jeanbrun prend le relais avec une mécanique fiscale différente basée sur l'amortissement.
Logement intermédiaire
Développer l'offre pour les classes moyennes : trop riches pour le logement social, pénalisées par les loyers de marché en zones tendues.
Taux d'amortissement du dispositif Jeanbrun
L'amortissement permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de vos revenus fonciers. Plus le loyer est modéré, plus l'avantage fiscal est élevé.
Immobilier Neuf
Logements RE2020, classe A ou B au DPE
| Catégorie de loyer | Taux annuel | Plafond |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5% | 8 000 €/an |
| Loyer social | 4,5% | 10 000 €/an |
| Loyer très social | 5,5% | 12 000 €/an |
Note : Le foncier (terrain) est exclu de l'amortissement et estimé forfaitairement à 20% de la valeur du bien.
Ancien Rénové
Travaux ≥ 30% du prix d'achat, classe A ou B après travaux
| Catégorie de loyer | Taux annuel | Plafond |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3% | 10 700 €/an |
| Loyer social | 3,5% | 10 700 €/an |
| Loyer très social | 4% | 10 700 €/an |
Exemple : Pour un bien à 200 000 €, les travaux doivent représenter au minimum 60 000 €.
Exemple de calcul dans le neuf
Acquisition à 200 000 € en loyer intermédiaire (taux 3,5%)
Base amortissable
160 000 €
(80% de 200 000 €)
Amortissement annuel
5 600 €
(160 000 € × 3,5%)
Total sur 9 ans
50 400 €
de déduction
Économie fiscale réelle selon votre TMI :
TMI 30% + 17,2% PS
23 789 € sur 9 ans
soit 2 643 €/an
TMI 41% + 17,2% PS
29 353 € sur 9 ans
soit 3 261 €/an
💡 Bon à savoir : Si l'amortissement dépasse vos revenus fonciers, le déficit créé peut s'imputer sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an (21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique).
Conditions d'éligibilité
Biens éligibles
- Logements neufs en immeubles collectifs (RE2020, DPE A ou B)
- Logements anciens avec travaux ≥ 30% du prix d'achat
- VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement)
- Aucun zonage géographique imposé
Biens exclus
- Maisons individuelles
- Location meublée (LMNP/LMP)
- Ancien sans travaux significatifs
- Location à un ascendant/descendant
Contraintes pour le propriétaire bailleur
| Condition | Détail |
|---|---|
| Durée de location | 9 ans minimum d'engagement ferme |
| Usage du bien | Résidence principale du locataire uniquement |
| Plafonds de loyer | Selon catégorie choisie (intermédiaire, social, très social) |
| Plafonds de ressources | Vérification annuelle des revenus du locataire |
| Régime fiscal | Basculement automatique au régime réel des revenus fonciers |
Questions fréquentes
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