Appels de fonds en VEFA : payer au rythme du chantier
Acheter sur plan ne signifie pas payer d'un bloc. Le prix se libère par paliers, plafonnés par la loi et conditionnés à l'avancement réel des travaux. Ce mécanisme protège l'acquéreur, mais il crée une période de double charge que beaucoup de plans de financement sous-estiment.
L'échéancier, palier par palier
Réservation2 à 5 %
Dépôt de garantie sur compte séquestre, restituable dans les cas de rétractation prévus au contrat.
Signature de l'acte notarié0 à 5 %
Le dépôt est imputé. Frais de notaire à régler en totalité à ce moment.
Achèvement des fondationsjusqu'à 35 %
Premier appel significatif. Il intervient souvent 4 à 8 mois après l'acte.
Mise hors d'eaujusqu'à 70 %
Toiture posée, immeuble couvert. C'est le palier le plus lourd en trésorerie.
Achèvement des travauxjusqu'à 95 %
Cloisons, réseaux et finitions terminés, avant réception.
Livraison5 %
Solde remis contre les clés. Consignable chez le notaire en cas de réserves.
Ces pourcentages sont des maximums cumulés. Un promoteur peut appeler moins, jamais plus. Vérifiez que le contrat de réservation reprend bien ces plafonds : nous avons déjà fait corriger des échéanciers qui anticipaient un palier de deux mois.
Les intérêts intercalaires, le vrai poste caché
Tant que le prêt n'est pas intégralement débloqué, vous ne remboursez pas de capital : la banque facture seulement les intérêts sur les fonds déjà versés. Le montant grimpe donc à chaque palier.
Exemple d'un dossier suivi à Clamart
Prêt de 400 000 € à 3,25 %, livraison à 22 mois.
- Mois 1 à 6 : 140 000 € débloqués, soit 379 € d'intérêts mensuels
- Mois 7 à 14 : 280 000 € débloqués, soit 758 €
- Mois 15 à 22 : 380 000 € débloqués, soit 1 029 €
- Total sur la période : environ 11 300 €
Deux options existent. Le différé total reporte ces intérêts et les capitalise : la mensualité après livraison augmente. Le paiement au fil de l'eau coûte de la trésorerie immédiate mais rien sur la durée. Pour un investisseur locatif, les intérêts intercalaires étant déductibles des revenus fonciers, le calcul penche presque toujours du même côté.
Trois erreurs qui coûtent cher
Oublier le loyer courant. Pendant 20 mois, vous payez un loyer et des intérêts. Sur un budget locatif de 1 600 €/mois, cela représente une charge cumulée de plus de 40 000 €.
Régler un appel sans vérifier le palier. L'attestation d'avancement de l'architecte doit accompagner chaque demande. Sans ce document, vous pouvez suspendre le versement.
Négliger la date limite de l'offre de prêt. Une offre acceptée a une durée de validité de déblocage. Sur des chantiers longs, un avenant devient nécessaire — anticipez-le trois mois avant l'échéance.