Sécuriser un achat sur plan
Les garanties de la VEFA, et ce qu'elles couvrent vraiment
Acheter un logement qui n'existe pas encore paraît risqué. Le droit français a organisé cette vente de façon très protectrice — sans doute la plus protectrice d'Europe. Encore faut-il savoir quelle garantie actionner, contre qui, et dans quel délai.
La garantie financière d'achèvement
Elle intervient avant même la première pierre. Un établissement financier s'engage à financer l'achèvement de l'immeuble si le promoteur défaille. Sans cette garantie, aucune vente en état futur d'achèvement ne peut être signée dans le secteur protégé.
Vérifiez son existence dans l'acte notarié : le nom du garant y figure. Nous lisons systématiquement cette clause avant de valider un programme pour un client, y compris chez des promoteurs de premier plan.
Le parfait achèvement : la première année
Pendant douze mois après la livraison, le promoteur doit reprendre tous les désordres signalés, qu'il s'agisse d'une réserve notée au procès-verbal ou d'un défaut apparu ensuite. Aucune distinction de gravité : une porte qui frotte relève de ce régime.
Le réflexe utile : consigner par écrit, en recommandé, chaque anomalie. Un appel téléphonique n'ouvre aucun droit. Les dossiers que nous voyons échouer sont presque toujours des dossiers non documentés.
La biennale : deux ans sur les équipements
Volets roulants, robinetterie, interphone, chaudière individuelle, portes intérieures : tous les éléments dissociables du bâti sont couverts deux ans. Le critère juridique est simple — si on peut le retirer sans abîmer l'ouvrage, c'est de la biennale.
La décennale : dix ans sur la structure
Elle vise les désordres compromettant la solidité de l'immeuble ou le rendant impropre à l'habitation : fissures traversantes, infiltrations répétées, défaut d'étanchéité, affaissement de dallage. La garantie suit le bien, pas le propriétaire : un logement revendu la cinquième année transmet les cinq années restantes.
L'assurance dommages-ouvrage souscrite par le promoteur permet d'être indemnisé sans attendre qu'un tribunal désigne un responsable. Demandez-en une copie à la livraison, et rangez-la avec l'acte : dix ans plus tard, personne ne la retrouve.
Ce que ces garanties ne couvrent pas
- L'usure normale et l'entretien courant, dès la première année.
- Les travaux réalisés par l'acquéreur après livraison, y compris une cuisine posée par un tiers.
- Un retard de livraison : il relève des pénalités contractuelles, pas de la garantie.
- Une surface livrée légèrement inférieure au plan : la tolérance contractuelle est en général de 5 %, au-delà une indemnisation proportionnelle est due.