Appartement neuf à Villejuif : un pôle santé de niveau européen
Villejuif n'est pas une commune-dortoir en attente de métro. Elle accueille Gustave-Roussy, le premier centre de cancérologie d'Europe, et le projet Campus Grand Parc qui organise autour de lui un quartier de recherche, de soin et de logement.
Pourquoi la demande locative y est structurellement solide
Un locataire chercheur, interne ou infirmier ne choisit pas son logement par goût du quartier : il le choisit par proximité de son lieu de travail, avec des horaires qui rendent la voiture peu praticable. C'est le type de demande le plus stable que nous rencontrons en Île-de-France.
Sur nos dossiers villejuifois, la durée de vacance moyenne entre deux baux ressort à onze jours, et les impayés sont marginaux. Cela vaut, à nos yeux, plus qu'un demi-point de rendement affiché sur un secteur à demande cyclique.
Où se situe le neuf
Campus Grand Parc
Gare lignes 14 et 15, laboratoires, logements neufs et étudiants. Le secteur à privilégier pour un investissement.
6 300 – 6 900 €/m²
Louis Aragon – Centre
Terminus de la ligne 7, commerces et marché. Le plus liquide à la revente, apprécié des familles.
6 000 – 6 600 €/m²
Pasteur – Lebon
Secteur résidentiel plus calme, petites opérations. Prix d'entrée de la commune pour du logement neuf.
5 700 – 6 200 €/m²
Un cas concret et une mise en garde
Studio neuf de 31 m² livré à proximité de la gare, acquis 196 000 € frais inclus, loué 790 € par mois : 4,84 % brut. En LMNP, l'amortissement neutralise l'impôt sur les loyers pendant une bonne douzaine d'années. C'est le type d'opération que nous plaçons le plus rapidement.
La mise en garde porte sur le volume. Villejuif va livrer beaucoup de logements dans les prochaines années. Sur les petites surfaces, une concurrence locative locale est probable : nous privilégions donc les biens réellement différenciants — un extérieur, une exposition, un étage élevé — plutôt que le studio standard au meilleur prix.