LMNP dans le neuf : pourquoi l'amortissement change tout
Un investisseur imposé à 30 % qui loue nu reverse près de la moitié de son loyer. Le même bien loué meublé au régime réel peut générer, pendant une quinzaine d'années, un revenu net d'impôt. Ce n'est pas une niche : c'est de la comptabilité.
La mécanique, sur un cas réel
Deux-pièces neuf de 43 m² acquis 355 000 € à Colombes, loué meublé 1 240 € par mois. Le comptable ventile le prix entre terrain (18 %, non amortissable) et construction, puis amortit chaque composant sur sa durée propre.
| Poste annuel | Location nue | LMNP au réel |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | 13 800 € | 14 880 € |
| Charges et intérêts déductibles | − 9 100 € | − 9 600 € |
| Amortissements | non applicable | − 9 950 € |
| Résultat imposable | 4 700 € | 0 € |
| Impôt et prélèvements | 2 220 € | 0 € |
L'amortissement excédentaire n'est pas perdu : il se reporte sans limite de durée et vient absorber les résultats des exercices suivants, lorsque les intérêts d'emprunt diminuent. C'est précisément à ce moment-là, vers la huitième année, que le montage prend toute sa valeur.
Micro-BIC ou régime réel
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les recettes et ne demande aucune comptabilité. Il ne devient avantageux que si vos charges réelles et amortissements restent inférieurs à cet abattement — situation rare pour un bien financé à crédit en Île-de-France.
Le réel impose une comptabilité d'engagement et un bilan annuel. Comptez 400 à 700 € d'honoraires par an, en partie compensés par la réduction d'impôt pour frais de comptabilité si vous adhérez à un organisme de gestion agréé. Sur le dossier ci-dessus, ces honoraires sont rentabilisés dès la première année.
Trois points de vigilance
Le meublé n'est pas une décoration. La liste des équipements obligatoires est réglementaire : literie, plaques, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, luminaires, matériel d'entretien. Un contrôle porte d'abord sur cette liste.
La revente réintègre les amortissements dans le calcul de la plus-value pour les cessions relevant du régime en vigueur depuis 2025. Le gain fiscal annuel doit donc être arbitré contre l'horizon de détention.
Certains règlements de copropriété restreignent la location meublée de courte durée. Le meublé longue durée reste presque toujours possible, mais la clause mérite d'être lue avant l'acte, pas après.