Revendre un logement neuf : la fiscalité de la sortie
Un investissement se juge à la sortie, pas à l'entrée. Deux acquéreurs ayant réalisé la même opération peuvent voir leur gain net différer de plus de 20 % selon l'année de cession retenue et la documentation conservée.
Le calcul, dans l'ordre
La plus-value brute correspond au prix de cession diminué du prix d'acquisition majoré. Ce prix majoré inclut les frais d'acquisition et les travaux. En VEFA, les frais réels étant faibles (2 à 3 %), le forfait de 7,5 % est presque toujours plus avantageux — un réflexe qui rapporte immédiatement quelques milliers d'euros.
L'imposition s'établit ensuite à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. Une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
| Durée de détention | Abattement impôt (19 %) | Abattement social (17,2 %) |
|---|---|---|
| 5 ans | 0 % | 0 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % |
Un exemple parisien complet
Deux-pièces acquis 390 000 € en VEFA, revendu 468 000 € onze ans plus tard. Prix majoré : 390 000 € + 29 250 € de frais forfaitaires + 58 500 € de travaux forfaitaires, soit 477 750 €. La plus-value imposable ressort négative : l'opération, pourtant bénéficiaire de 78 000 €, ne supporte aucune imposition.
Ce résultat n'est pas un artifice, c'est l'effet mécanique du forfait travaux de 15 % applicable après cinq ans, même sans facture. Il explique pourquoi la fenêtre de revente comprise entre la sixième et la douzième année est souvent la plus efficace sur un bien neuf parisien.
Les cas d'exonération à connaître
- Résidence principale, quelle que soit la durée de détention.
- Première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi du prix dans l'acquisition d'une résidence principale dans les vingt-quatre mois.
- Prix de cession inférieur à 15 000 €, ce qui concerne surtout les cessions de parkings ou de caves.
- Cession au profit d'un organisme de logement social, avec des conditions d'engagement précises.
Point de vigilance pour les loueurs en meublé : depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. L'avantage fiscal annuel du LMNP se paie donc partiellement à la sortie, ce qui doit être arbitré dès le montage.