Points Clés à Retenir

• Fin définitive du Pinel au 31 décembre 2025
• Réforme LMNP : intégration des amortissements dans le calcul de la plus-value
• Renforcement du Denormandie dans les zones tendues
• Nouveau dispositif Loc'Avantages élargi

Fin du Dispositif Pinel : Et Maintenant ?

Après plus de 10 ans d'existence, le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2025. Cette mesure phare de défiscalisation dans l'immobilier neuf, qui permettait de réduire ses impôts jusqu'à 21% du montant investi, n'existe plus pour les nouvelles acquisitions.

Alternatives au Pinel en 2026

Denormandie Renforcé

Jusqu'à 21% de réduction d'impôt dans l'ancien avec travaux. Prolongé jusqu'en 2027.

Loc'Avantages

Jusqu'à 65% de réduction fiscale pour les loyers très modérés.

Déficit Foncier

Déduction jusqu'à 21 400 €/an des travaux sur le revenu global.

LMNP Optimisé

Amortissement comptable pour réduire la fiscalité locative.

Réforme LMNP : Ce Qui Change

La réforme du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) votée en 2025 entre en application à partir de 2026 avec un changement majeur concernant le calcul de la plus-value.

⚠️ Nouveau Calcul de Plus-Value

Désormais, les amortissements déduits pendant la période de location seront réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien.

Exemple Concret :

• Prix d'achat : 200 000 €
• Amortissements déduits sur 10 ans : 50 000 €
• Prix de vente : 250 000 €
• Ancienne règle : Plus-value = 50 000 €
• Nouvelle règle : Plus-value = 100 000 € (50k + 50k amortis)

Nos Recommandations

→ Privilégiez la détention longue : Abattements pour durée de détention toujours applicables
→ Anticipez la stratégie de sortie : Transmission vs vente selon votre situation
→ Considérez le passage en LMP : Exonération possible après 5 ans d'activité

Dispositifs Fiscaux Toujours Avantageux en 2026

Déficit Foncier Boosté

Le plafond de déduction du déficit foncier reste à 10 700 €/an sur le revenu global, doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir du statut de passoire thermique (DPE E, F ou G vers A, B, C ou D).

Idéal pour les contribuables fortement imposés souhaitant investir dans l'ancien à rénover.

Denormandie Prolongé

Le dispositif Denormandie est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 avec des avantages similaires à l'ancien Pinel :

• 12% de réduction pour 6 ans de location
• 18% de réduction pour 9 ans de location
• 21% de réduction pour 12 ans de location

Conditions : travaux représentant au moins 25% du coût total de l'opération.

Loc'Avantages Élargi

Ce dispositif permet une réduction d'impôt de 15% à 65% des revenus locatifs selon le niveau de loyer pratiqué :

• Loc1 (loyer intermédiaire) : 15% de réduction + 20% si intermédiation
• Loc2 (loyer social) : 35% de réduction + 20% si intermédiation
• Loc3 (loyer très social) : 65% de réduction

Plus-Values Immobilières : Rappel des Règles

Les règles d'imposition des plus-values immobilières restent inchangées en 2026, avec les abattements progressifs pour durée de détention :

Durée de détention	Abattement IR	Abattement PS
Moins de 6 ans	0%	0%
6 à 21 ans	6% par an	1,65% par an
22ème année	4%	1,6%
Au-delà de 22 ans	Exonération totale	9% par an
30 ans et plus	Exonération totale	Exonération totale

Stratégies Recommandées pour 2026

1.
Ancien avec travaux + Déficit foncier : Maximisez les déductions tout en valorisant votre patrimoine
2.
Denormandie dans les villes moyennes : Profitez du dispositif avant son extinction en 2027
3.
LMNP avec vision long terme : La réforme impacte surtout les reventes rapides
4.
Neuf + PTZ pour résidence principale : Jusqu'à 40% financé sans intérêts

Conclusion

La réforme fiscale 2026 marque la fin d'une ère avec la disparition du Pinel, mais ouvre de nouvelles opportunités pour les investisseurs avertis. Le déficit foncier, le Denormandie et le LMNP restent des outils puissants d'optimisation fiscale.

L'équipe LUTECIA Patrimoine vous accompagne pour construire une stratégie d'investissement adaptée aux nouvelles règles fiscales et à votre situation personnelle.

Réforme Fiscale Immobilier 2026 : Guide Complet des Changements