Paris 19ᵉ : le seul arrondissement où le rendement reste parisien
Le 19ᵉ concentre deux choses rares dans Paris : des prix qui commencent sous 10 500 €/m² en neuf, et une demande locative aussi profonde que dans le centre. C'est mécaniquement là que se situent les meilleurs taux de rendement intra-muros.
Trois secteurs à distinguer
Rosa Parks – Macdonald
Gare RER E, tramway T3b, entrepôt Macdonald reconverti. Le principal gisement de neuf de l'arrondissement.
10 400 – 11 200 €/m²
Rendement brut : 3,9 – 4,2 %
Bassin de la Villette
Berges réaménagées, cinémas, guinguettes, lignes 2, 5 et 7bis. Secteur devenu très recherché par les trentenaires.
11 400 – 12 100 €/m²
Rendement brut : 3,6 – 3,9 %
Buttes-Chaumont
L'adresse patrimoniale du 19ᵉ. Neuf très rare, prix les plus élevés de l'arrondissement, revente la plus sûre.
11 800 – 12 600 €/m²
Rendement brut : 3,4 – 3,7 %
Un cas chiffré de notre portefeuille
Deux-pièces neuf de 41 m² à Rosa Parks, acquis 438 000 € frais de notaire inclus, loué 1 480 € par mois hors charges. Rendement brut 4,05 %. Après charges de copropriété non récupérables, taxe foncière (exonérée les deux premières années), assurance et gestion, le rendement net de charges ressort à 3,1 %.
Financé à 85 % sur vingt ans, le dossier présente un effort d'épargne mensuel de l'ordre de 380 € les premières années, qui s'annule vers la douzième année avec l'indexation des loyers. Ce type de profil nous semble le plus solide de Paris pour un premier investissement locatif.