Deux ans sans taxe foncière : l'avantage que l'on perd faute de déclaration
Chaque année, des acquéreurs de logements neufs passent à côté de cet avantage pour une raison administrative : la déclaration d'achèvement n'a pas été déposée dans les quatre-vingt-dix jours. Le montant en jeu dépasse souvent 2 000 €.
Le principe, et sa limite communale
Toute construction nouvelle bénéficie d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant les deux années qui suivent son achèvement. L'exonération court à partir du 1ᵉʳ janvier de l'année suivant la fin des travaux : un logement livré en septembre 2026 est donc exonéré au titre de 2027 et 2028.
La nuance importe : les communes peuvent supprimer, par délibération, la part qui leur revient pour les logements non financés par un prêt aidé. Beaucoup l'ont fait en Île-de-France. Dans ce cas, l'exonération se limite à la part intercommunale et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères reste due dans tous les cas.
Ce que nous vérifions systématiquement
Avant de chiffrer un plan de trésorerie, nous demandons à la mairie du programme si la délibération de suppression a été prise. La réponse fait varier l'avantage de 100 % à environ 25 % du montant annuel. Aucun promoteur ne communique cette information spontanément.
La démarche, étape par étape
- Récupérez auprès du promoteur la date d'achèvement retenue et la déclaration attestant l'achèvement des travaux.
- Déposez le formulaire de déclaration de construction nouvelle au centre des impôts fonciers du lieu du bien, dans les 90 jours.
- Conservez l'accusé de dépôt : c'est la seule preuve opposable en cas de contestation ultérieure.
- Contrôlez votre premier avis de taxe foncière. Une erreur d'application n'est pas rare et se corrige par simple réclamation.
En VEFA, le promoteur dépose fréquemment cette déclaration pour l'ensemble de l'immeuble. Ne le supposez pas : demandez-lui une confirmation écrite, et déposez vous-même en cas de doute. Un double dépôt ne pénalise personne, un oubli coûte deux ans d'avantage.
Investisseur locatif : un cas particulier utile
Pour un bien mis en location, l'exonération améliore le cash-flow des deux premières années, précisément lorsque la trésorerie est la plus tendue après la livraison. Sur un T2 à Ivry générant 1 100 € de loyer, l'économie de 1 150 € annuels équivaut à un mois de loyer offert chaque année.
À noter également : les logements neufs les plus performants énergétiquement peuvent bénéficier, dans certaines communes, d'une exonération complémentaire délibérée localement. Cela se vérifie au cas par cas, et cela mérite trois minutes d'appel au service fiscalité de la mairie.