Nue-propriété : renoncer au loyer pour acheter 35 % moins cher
Le montage paraît contre-intuitif : on achète un appartement neuf et on n'en tire aucun revenu pendant quinze ans. Il devient limpide dès que l'on regarde la fiscalité que l'on n'acquitte pas et le prix d'entrée que l'on obtient.
Le principe économique
La propriété d'un bien se divise en deux droits. L'usufruit donne le droit d'user et de percevoir les loyers ; la nue-propriété donne le droit de disposer du bien. Dans un démembrement temporaire, un bailleur social ou institutionnel achète l'usufruit pour une durée fixée à l'avance, généralement quinze à vingt ans. Vous achetez le reste, avec une décote correspondant aux loyers auxquels vous renoncez.
Valeur en pleine propriété
480 000 €
Prix de la nue-propriété (17 ans)
312 000 €
Rendement implicite annuel
2,6 %
À l'extinction de l'usufruit, vous retrouvez la pleine propriété d'un bien remis en état, sans droits de mutation, sans imposition et sans avoir géré un seul locataire. Si le marché a simplement suivi l'inflation, le rendement global de l'opération se situe entre 4,5 % et 5,5 % annuels nets de toute fiscalité.
Pour qui cela fonctionne
Le contribuable fortement imposé. Tranche marginale à 41 % ou 45 % : ajouter des revenus fonciers taxés à 58 % avec les prélèvements sociaux a peu de sens. Ici, il n'y a rien à déclarer.
Le redevable de l'IFI. La neutralité de l'assiette pendant la durée du démembrement représente à elle seule plusieurs milliers d'euros par an.
Celui qui prépare sa retraite à quinze ans. L'extinction de l'usufruit tombe au moment de la baisse de revenus : le bien devient alors locatif ou résidence principale, au choix.
La transmission. Donner la nue-propriété à ses enfants réduit l'assiette des droits, et l'opération se combine bien avec l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant.
Ce que nous vérifions avant d'engager un client
- La qualité de l'usufruitier : un bailleur social solide vaut mieux qu'une structure ad hoc récente.
- La convention de démembrement, en particulier la répartition des travaux relevant de l'article 606 du Code civil et l'état de restitution prévu.
- L'emplacement, plus que jamais : sans loyer pendant quinze ans, seule la valeur du bien crée la performance. Un mauvais emplacement n'est jamais compensé par la décote.
- Le financement : l'absence de recettes locatives impose une capacité de remboursement autonome. Certaines banques limitent la durée à quinze ans.
L'inconvénient réel est la liquidité. Revendre une nue-propriété en cours de démembrement est possible mais le marché secondaire reste étroit, avec une décote supplémentaire. Ce montage se décide pour aller jusqu'au terme, pas pour arbitrer à cinq ans.